外地投資客“抄底”商鋪

5月初，國內(nèi)一家知名的商務(wù)酒店管理企業(yè)，悄然在“龍湖大道”訂下了3層樓，共計4000平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)項目。本月，北京一家投資類公司又在幫“客戶”在重慶樓市中挑選優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目。

“客戶是國際一家非常知名的企業(yè)，準(zhǔn)備拿出13億元資金投資重慶商業(yè)地產(chǎn)，目前我們正在和一些項目接觸，第一階段會先投資6個億試水。”該投資公司相關(guān)負(fù)責(zé)人趙先生透露，相較與國內(nèi)眾多城市房地產(chǎn)市場，重慶作為直轄市，無論從商業(yè)投資環(huán)境還是房地產(chǎn)產(chǎn)品價格來看都比較穩(wěn)定，這也是客戶在眾多城市中，唯獨選擇重慶作為投資目的地的原因。客戶將可能通過借貸注資的方式，直接與開發(fā)企業(yè)合作。一旦敲定，資金到位的時間將會非常快，“一個月時間就能到位”。

重慶樓市近期緣何引發(fā)外地投資客的關(guān)注？仲量聯(lián)行重慶商業(yè)部負(fù)責(zé)人梁果認(rèn)為，首先是大環(huán)境的利好。隨著兩江新區(qū)開發(fā)開放程度的加深，重慶所營造的政策環(huán)境和投資環(huán)境也越來越好，入渝世界500強(qiáng)企業(yè)增多就是最好的例證。“近年來重慶商業(yè)地產(chǎn)項目的增多，也給了外地資金更多的選擇空間。”梁果說，以寫字樓為例，近幾年重慶寫字樓呈現(xiàn)出“井噴”的發(fā)展態(tài)勢，僅江北嘴就有近300萬平方米的體量，且在檔次、品質(zhì)上都有了很大的提升。

市 場

房企競爭加劇 新興區(qū)域“火了”

6月，伴隨著樓市下行壓力，多數(shù)房企未能接近年度目標(biāo)半數(shù)，這推動房企大佬們各出奇招促銷，且促銷的力度越來越大，這也帶動了樓市的輕微“松動”，甚至出現(xiàn)了房價裸奔的現(xiàn)象。

大佬挑起的“價格戰(zhàn)”

“5800元/㎡，買龍湖U城的精裝房！”近日，龍湖的“促銷”廣告充斥各大媒體，金科也鉚足勁開始跑量，從未有過首付分期付款的金科，推出首付2萬元即可買房的銷售政策；6月初，首鋼美利山推出首付分期和公積金貸款，贏得購房者熱捧；而在5月底，恒大照母山(樓盤詳情 樓盤點評 項目圖庫 價格走勢)推出“最低套內(nèi)8999元/平方米，并贈送1500元/平方米名品裝修”的巨惠，讓樓市出現(xiàn)了購房潮……樓市大佬們的大力度促銷，讓不少中下開發(fā)商倍感壓力。“從市場的反應(yīng)來看，購房者似乎只對那些真實大幅度降價的樓盤感興趣，如恒大照母山，如龍湖U城。”一業(yè)界資深人士指出，“分期首付”只是開發(fā)商階段性的措施，目的是為提升銷售量，但也會對自身構(gòu)成風(fēng)險，資金回籠較慢，且透支了未來1~3年的購房人群。

同時在寫字樓等方面，涌鑫地產(chǎn)旗下的重慶國際家紡城更是推出寫字樓首付分期，這是重慶首個“首付分期”的寫字樓，似乎打響了寫字樓市場的“冬季”促銷戰(zhàn)爭，而且協(xié)信嘉州中心推出“8.7折”特價寫字樓。

二手房賣家在堅守“底線”

面對一手房的大力度降價促銷，而二手房市場出現(xiàn)了價格相對穩(wěn)定，但成交奇低，市場呈現(xiàn)價穩(wěn)量跌的態(tài)勢。

近日，記者走訪了沙坪壩、冉家壩等地的二手房門店，發(fā)現(xiàn)各門店的看房者少。“這和去年同期相比，成交量減少了四成左右。”誠祥房產(chǎn)一門店負(fù)責(zé)人告訴記者，主要是看房者減少，市場觀望情緒十分嚴(yán)重。來自搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月首周，全國26城市二手住宅掛牌價格環(huán)比上周10升16降，共有25個城市環(huán)比漲跌幅在1%內(nèi)。該數(shù)據(jù)還顯示，重慶首周二手房均價約7515元/平方米，較前一周下跌12元/㎡，環(huán)比下降0.16%。從區(qū)域來看，重慶9區(qū)二手房掛牌均價未有太大的漲跌波動，各區(qū)均在目標(biāo)價位波動，5漲4跌，各區(qū)均價基本保持上周水平。

 

新興區(qū)域價格競爭激烈

縱觀重慶樓市，降價促銷的樓盤主要集中在大學(xué)城、茶園、照母山等新興城市區(qū)域，而傳統(tǒng)的商圈核心區(qū)域降價促銷力度相對較小。

在降價促銷成為樓市主流的當(dāng)下，主城商圈核心區(qū)域由于地段好，配套成熟等原因，這里的樓盤基本上沒有采取“裸奔”，只是推出一些首付分期、少量特價房等吸引購房者。而在大學(xué)城、茶園、照母山等集中開發(fā)的新興城市區(qū)域，由于在售的項目眾多，形成了激烈的“搶客競爭”——在這些區(qū)域，“小蜜蜂”滿天飛，四處拉客；而樓盤本身則大打價格戰(zhàn)，拿出“誠意”，以高性價比吸引購房者。所以，“撿火巴和”的購房者可多關(guān)注新興城市區(qū)域。

探 因

市場背后的“以價換量”

“市場的變化，主要原因在于市場的總體成交量下滑，開發(fā)企業(yè)意在以價換量。”首席分析師何旭認(rèn)為，2014年即將過半，一些房企對之前制定的任務(wù)量完成度較低，而緊隨而來的夏季，也并非是傳統(tǒng)的旺季，為了保證現(xiàn)金流，開發(fā)商唯有采取以價格換取市場的跑量方式。“其實，現(xiàn)在的價格松動還沒有到赤裸裸的地步，更多的是隱性的變相降價方式，比如通過推出特價房、加大優(yōu)惠力度、推出零首付或首付分期等各種方式，降低購房者的資產(chǎn)滾動成本，打消購房者的心理障礙，從而達(dá)到刺激消費、保證成交量的目的。”

雖然，在目前的總體市場背景下，何旭判斷開發(fā)企業(yè)以價換量的方式還會持續(xù)一段比較長的時間，甚至不排除持續(xù)到明年年初。但何旭同時分析稱，重慶整體的樓市比較穩(wěn)定，降價的幅度不會太大。“算上前期的拿地成本，以及后期的開發(fā)、運營、稅費等成本，一些樓盤項目有降價的空間，但這個空間不會太大”。

趨 勢

市場在變，房企轉(zhuǎn)型步伐加快

“開發(fā)商做好適度控制成本，把節(jié)省下來的錢添加到營銷費用里，其中一線房企為增加的重點，這將是轉(zhuǎn)型的大方向。”領(lǐng)域市場機(jī)構(gòu)研發(fā)中心總監(jiān)張鑫認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)型升級的步伐在加快，這也是市場的趨勢。如今不少房企靠營銷手段的翻新來促成成交。通過降價、首付分期、商業(yè)地產(chǎn)返租、接受公積金貸款等方式跑量，效果明顯，可以預(yù)見下半年會有更多開發(fā)商延續(xù)這一策略。目前，可供開發(fā)商選擇的渠道、媒體、線上、線下資源可謂眼花繚亂，在有限的營銷費用下，操盤手是否能玩轉(zhuǎn)“整合營銷”是一個樓盤成敗關(guān)鍵。“樓市轉(zhuǎn)型在即，操盤手提升整合和管理的能力至關(guān)重要。如何在營銷組合上做出精準(zhǔn)選擇，打出穩(wěn)準(zhǔn)有力的‘組合拳’，是開發(fā)商接下來需要做的重要功課。”